Prima dei consigli su come valorizzare il tuo immobile agli occhi del tuo potenziale acquirente, devo farti una dolorosa ed una doverosa premessa.
Premessa dolorosa: il tuo immobile è al giusto prezzo di mercato? Per saperlo, ti faccio un test: in quale di questi casi ti rivedi?
- Hai sentito più di un’agenzia ed hai scelto quella con la stima di valore più alta (o, peggio che mai, quella che non ha battuto ciglio sul prezzo che hai imposto tu!);
- Non stai ricevendo nessuna visita;
- Stai ricevendo visite (il prezzo potrebbe essere giusto!), ma nessuna proposta di acquisto.
Se ti trovi nel primo caso stai perdendo tempo e denaro! Ne passerà molto e poi, volente o nolente, dovrai scendere al prezzo “giusto”. Se il prezzo di mercato è per te troppo basso (per tutti i tuoi sacrosanti motivi) non è aspettando che migliorerai le cose! (Questo atteggiamento diciamo che non paga in nessun caso). Hai davanti due strade:
- o ristrutturi l’immobile, adeguandolo a più alti standard qualitativi (e qui c’è da capire se c’è e quale sia l’intervento per portare al “tuo” prezzo l’immobile),
- o lo metti a rendita (per esempio nella locazione turistica) aspettando tempi migliori.
Se ti ritrovi, invece, negli altri due casi (e sei disposto a metterti in discussione) procedi nella lettura.
Premessa doverosa: differenza tra valore reale e valore percepito.
Il valore reale di un’immobile è il risultato di molti aspetti oggettivi: la tipologia, le sue caratteristiche tecniche, architettoniche ed estetiche, il luogo, l’esposizione, la vetustà, ecc.
Il valore percepito è il risultato di considerazioni soggettive: gusto personale, appetibilità, soddisfazione di un desiderio, emozioni positive, valore affettivo, sensazione di scarsità, ecc.
Secondo te, quale tra i due ha più impatto nella scelta di un immobile piuttosto che di un altro? Ah scusa, non di un’immobile qualsiasi, ma di uno scelto per farci la propria Casa!
Non so se ti è capitato, o hai sentito dire, che “è la casa a sceglier te”: entri in visita e scatta la scintilla; senti che quella sarà la tua casa! La senti come un vestito comodo, ben calzante e già ti immagini a vivere lì. Ebbene, studi scientifici affermano che l’inconscio, il cervello rettile primario, decide nei primi 90 secondi se quell’immobile fa al caso suo. Nei primi e soli 90 secondi, capito?!?! Ora, questo fattore di scelta, di appeal, di emozione non è affatto casuale, fortuito, irrazionale come sembra, ma ha meccanismi psicologici studiati e replicabili seguendo regole che funzionano per tutti i tipi d’immobile. Per questo la tua casa (o quella dei tuoi genitori, zii, ecc) va preparata per la vendita: va resa “commerciabile”.
Primo passaggio importante: inizia a metterti nei panni del tuo probabile acquirente.
Per chi è adatta la tua casa? Single, coppia giovane, famiglia numerosa, investitori, ecc?
Quali sono gli aspetti e le caratteristiche per cui potrebbe essere scelta?
Ci sono aspetti e caratteristiche per cui non potrebbe essere scelta? O in cosa è più debole?
Come si presenta? E’ curata o trascurata? Vuota o piena di roba? Con parti rotte o ben funzionante? Pulita o sporca?, ecc
Come sono le foto? Amatoriali o professionali? Buie o luminose? La descrivono al meglio?
La presentazione della casa e la qualità delle foto dell’annuncio sono la base di partenza per puntare ad una vendita veloce (a vantaggio anche del primo prezzo richiesto), perché ciò che è bello si vende prima! Nessuno credo abbia da discutere su ciò, ma troppi ancora sottovalutano la necessità di applicarlo al proprio immobile.
Perché: interni curati ed emozionali + belle foto = + visibilità = + visite = + possibilità di ricevere proposte = – tempo fermo sul mercato = – spese (e – meno stress).
Cosa posso fare per te.
- Analisi del mercato locale per la verifica del prezzo richiesto;
- studio del tuo target;
- individuazione dei punti di forza dell’immobile da valorizzare e quelli deboli da minimizzare;
- Valutazione della fattibilità degli interventi necessari per aumentare il valore reale e/o percepito del tuo immobile, comparando costi con benefici, in base a quanto puoi/vuoi investire e a quanto vuoi/puoi ricavare.
Solo dopo questi passaggi:
- Progetterò la presentazione del tuo immobile affinchè la sua immagine risulti attuale, accogliente ed emozionale.
- La realizzazione del progetto potrà essere fatta in autonomia (secondo le mie precise indicazioni), insieme, oppure pensando a tutto io.
- Un servizio fotografico professionale e la redazione dell’annuncio, concluderanno l’intervento.
- Servizi aggiuntivi: supporto per lo sgombero e per la vendita di arredi.
- Open-house;
- pratiche edilizie necessarie.
Scegliermi significa avere la valutazione ed il supporto tecnico di un architetto unito alla capacità di comprendere ed attuare la migliore strategia di comunicazione per immagini che velocizzerà la tua vendita (o la rendita). Significa, altresì, avere un secondo parere professionale complementare e in collaborazione con i compiti ed il ruolo dall’agente immobiliare, poichè il mio ruolo è di facilitare/accellerare la vendita attraverso la cura dell’immagine, ma non di occuparmi della mediazione. Va detto pertanto che L’home staging è la base, una partenza corretta e sempre auspicabile di un processo articolato e delicato dove concorrono più variabili e fattori. Dove proprietario, home stager e agente immobiliare devono fare (bene) la propria parte.
